澳房地產投資:財務自由的必由之路（一）

【大紀元7月5日訊】作者簡介：作者1996年從中國來到澳洲留學，1998年開始從事IT工作。2001年開始投資房地產，在短短的７年內，他已經擁有近二十套投資房。他的房產分佈於墨爾本的Kew、Box Hill、Brunswick、Ivanhoe等社區，價值近千萬。

１、序言
擁有一套自己的住房一直是澳洲人的夢想。大多數澳洲人會在35歲時買自己的自住房，計劃貸款30年在自己退休前還完貸款，完全擁有自住房。在他們買房後的第７年，他們驚喜的發現他們住房的價格已經翻了一番。他們的工資收入也相應漲出一大塊。他們很自信的賣掉現有住房，再買一套更好的區中更大的房子。７年後，他們會再換一套更好、更貴的住房。這就是澳洲典型的中產家庭。他們有一套自住房，一份穩定的收入，每年旅遊度假一次，銀行沒什麼存款。

在澳洲還有一小部分人，他們與上面提到的澳洲人沒有太大不同，只是他們稍為懶一點、「傻一點」、運氣好一點。一到財務年度末，大家都忙於報稅。他們懶得自己報稅，也懶得找一個最便宜的會計師報稅，而是找一個方便的、信任的會計師報稅。這個會計師可能會對他們說：你交的稅太高了，買個投資房，省一點稅吧。會計師的建議在稅法上被稱為負退稅 (NEGATIVE GEARING)。大概的意思就是：你
的投資房的收入小於維持投資房的開銷（包括貸款利息、房屋折舊、物業費等等），你的損失可以抵稅。

例如：你的年收入是80000，你在投資房上的損失是10000，那麼你的應納稅年收入是80000－10000=70000。對於聰明人來說這個建議餿得不能再餿。為什麼自己為了少交4500的稅而損失10000？對於某些「傻」人來說這個建議太好了：世上哪有這樣的政府，當你投資損失了10000時，我替你補上4500。於是他們就去買投資房，他們也懶得去聽什麼房地產講座，就在自家附近買了一個投資房。過了幾年，房租漲了不少，能自己養自己了。他的會計師又會提醒他再去買一套投資房。就這樣幾十年下來，當他們退休時，他們手上有十來套投資房，然後賣掉兩套還完貸款，手上還有幾套投資房，這幾套投資房的房租足夠養老。

２、你真的想富有嗎?
當我問你：你真的想富有嗎？很多人會毫不猶豫的說：當然哪。可實際上富有和有錢是兩碼事。富有是一種為人，是長久的，而有錢是一種佔有，是暫時的。很多買彩票得中的人，只是有很多錢的窮人。調查發現95％的中彩人5年以後又回到他們以前的財務狀況，有的甚至更差。為什麼？因為他們的為人沒有變，他們做的事沒有變，結果當然會是一樣的。然而，富有的人剛好相反，他們有時會破產，但很快會東山再起。看來富有不光是拚命掙錢、撈錢，而是一種為人、一種選擇。

你真的想富有嗎？要知道富有與舒適是不同的。追求舒適的人是很難富有的。追求舒適的人總是躲在自己的舒服圈中，不願意採取應該採取的行動，不願意承擔應該承擔的風險。要知道沒有行動是沒有結果的。

與富有一樣，財務自由也是一個被誤解的概念。很多人認為財務自由是擁有很多錢，想怎麼花就怎麼花。如果真是這樣的話，很難有人能做到。為什麼呢？其一：人的慾望是無止境的，筆者剛到澳洲時，靠獎學金生活，每年15000，生活得不錯，還有節餘。畢業工作後，年薪40000，也沒覺得生活好到那裡去。又過了幾年，年薪80000，還覺得一般，也沒什麼節餘。有道是：由簡入豐易，由豐入簡難；其二：通貨膨脹，想當初，萬元戶是先富起來的少數人，當時想，這輩子能有十萬足矣，現在看來當時是多麼幼稚啊；其三：不能克制自己的人，很難掙到很多錢，即使掙到也很難存得住。

到底什麼是財務自由呢？實際上很簡單：永續收入大於你的開銷。什麼是永續收入呢？永續收入就是當你不工作時你的收入還源源不斷流入你的賬戶。財務自由聽起來容易做起來難。難就難在只靠打工、做生意永遠達不到財務自由。只有投資才有可能。

３、投資工具的比較
說起投資，不外乎股票、房地產、存款和基金。基金的投資也是買股票、房地產和存款，基金是各種投資的組合，它的回報也只能是個平均數，比自己操作更穩。存款也可以排出在外，因為存款是一個效率低下的選擇，扣除利息所得稅，減去通貨膨脹，所剩無幾，有時甚至是負數。所以說窮人向銀行存錢，富人向銀行借錢。

那麼股票和房地產到底誰好呢？縱說紛紜。有時候股票漲得好一點，有時候房地產漲得好一點，長期來看都大概每年上漲10％左右。不一樣的地方就是股票的起伏大一些，房地產的起伏小一些。不要小看這一點不一樣，這一點不一樣創造出的策略大相逕庭。一般人買股票是很少貸款，一是因為股票上下起伏太大，貸款風險太高；二是因為銀行限制，貸款比例低；其三，當股票跌到一定價位時，銀行會收回貸款或強制平倉（margin call)。房地產就不一樣，大部分人買房子多會貸款，貸款的比例還很高，銀行一旦把錢貸給你，只要你能付月供，銀行是不會因為房價往下跌而收回貸款的。

比較投資的好壞最重要的指標是資本的回報率。讓我們來比較一下股票和房地產的回報率：假如股票和房地產的年增長率都是10％，股息回報是5％，房租回報也是5％，如果我們有10萬圓，投資股票的回報率是15％；如果我們用10萬買房子我們可以貸款40萬，買一個50萬的房子，假如貸款的利息為9％，我們的投資回報為50＊15％－40＊9％=3.9萬，回報率高達39％。這就是槓桿的威力。

有人說股票流動性好，容易兌現，房子很難賣掉。實際上房子的流動性也不錯，當房價上漲後，你不需要賣掉房子也能通過再貸款的方式支配房價上漲的部分。例如：你買了一套30萬的房子，貸款24萬，幾年以後漲到60萬，這時你可以向銀行貸到48萬，多出的24萬你可以自由支配。

也有人說股票可以進行投資組合，房地產很難。所謂的投資組合是將投資分散，唯一的功能就是減小波動，你再怎麼組合也沒有基金更分散。基金的穩定性也不如房地產。

還有人說股票的交易成本低，房地產的高。不錯，正是因為房地產的交易成本高，大家才會盡量減少炒作，才有可能享受澳洲特有的稅務優惠：持有資產超過12個月，財產增值稅減半。

不僅如此，房地產還有它不可比擬的優點。第一，他是生活必需品，它的剛性需求是價格堅挺的保障；第二，房地產看得見，摸得著，買了它心裡踏實；第三，永久產權；第四，自己說了算，想怎麼裝修就怎麼裝修，可控性強。所以說，房地產是長線投資的首選。

４、澳洲的房地產及將來發展趨勢

澳洲是一個幸運的國家，物產豐盛，氣候宜人，環境優良，民風友善，而且還沒有大的自然災害。住在澳洲的人也非常的幸運，特別是住在墨爾本的人就更加幸運了。墨爾本是一個最適合人類居住的城市之一，每年移民定居與此的人逐年遞增。

墨爾本的房價也和墨爾本的人口一樣逐年遞增，圖一即為澳洲統計局公佈的墨爾本1975至2008年間的房屋加權平均價。從這些數據中，我們可以看到這麼幾點：房價要麼上漲，要麼持平，基本不跌；房價從1975年的$27734到2008年的$463488，33年間漲了16.7倍，平均每年上漲9％。在計算房地產多少年翻一番時有一個72法則，即用72除以每年上漲的百分數，所得餘數即是翻一番所需年數。墨爾本的房價平均每年上漲9％，所以72除以9得8，墨爾本的房價8年翻一番。圖二為每年上漲9％的理想曲線與實際曲線的比較，從圖中我們可以看到當實際房價偏離理想曲線時都會回歸。這就是墨爾本房地產的歷史。

圖一

圖二

投資決策與生意決策過程是不一樣，生意決策看得是今後一兩年是否能賺錢，投資決策是看今後十年、二十年是否能賺錢。如何知道今後十年、二十年是否能賺錢呢？唯一的方法就是看它過去十年、二十年的歷史。如果你問我明年墨爾本的房價是多少，我不知道，但是我可以告訴你８年後墨爾本的房價大約是90萬，16年後墨爾本的房價大約是180萬。以前，別人這麼告訴我，我也不相信，但看看墨爾本過去30年、50年、100年的房價歷史，然後想想這100年什麼事沒發生過，戰爭、經濟危機、經濟衰退、高通漲、高利率如此等等，7至10年房價翻一番的規律從未中斷。今後10年、20年、50年我也沒發現有什麼東西能中斷這個規律。如此說來，成為百萬富翁也不是什麼難事，只要你能活得夠長。

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